Что будет с ценами на жилье в 2026 году в Казахстане. И как отразятся на рынке недвижимости новые меры правительства Казахстана

6 октября правительство объявило об удвоении объема льготного ипотечного кредитования до 500 млрд тенге по программам «Наурыз» и «Наурыз-Жұмыскер», возобновлении программы «Әскери баспана», позволяющей ежегодно обеспечивать жильем около семи тысяч семей военнослужащих, а также планах о заключении с застройщиками офтейк-контрактов с фиксированием цен на жилье на три года.

Forbes Kazakhstan обратился к главе Казахстанской федерации недвижимости Ермеку Мусрепову с просьбой разъяснить, как такие меры отразятся на рынке недвижимости. По мнению эксперта, увеличение объема льготных ипотечных программ до 500 млрд тенге — безусловно, важная антикризисная мера. Она способна оживить спрос на жилье, особенно в крупных городах, где доступность ипотечных кредитов напрямую влияет на активность на первичном рынке, полагает Мусрепов. Однако при сохранении высокой базовой ставки (18%) и ограниченном участии коммерческих банков этот эффект будет локальным.

«Эти программы обеспечат возможность приобретения жилья примерно 25–30 тысячам граждан, но они не компенсируют общий спад платежеспособного спроса. То есть рынок получит точечную поддержку, а не системное восстановление. Это поможет стабилизировать ситуацию в строительстве, но без значительного роста цен», — считает Ермек Мусрепов.

Возобновление программы военной ипотеки тоже окажет на рынок жилья воздействие и простимулирует спрос на вторичное жилье, однако, как уточняет спикер, оно будет точечным.

«Это будет особенно заметно в военных гарнизонных городах: Кокшетау, Талдыкоргане, Семее, Таразе. Программа поддерживает стабильность сделок и помогает предотвратить резкое падение цен на вторичке, однако ее масштаб ограничен. Она не изменит общую динамику рынка, но будет способствовать его локальной устойчивости»

Относительно поддержки системы жилищно-строительных сбережений эксперт говорит, что в нынешних условиях такая система действительно позволяет гражданам аккумулировать средства и планировать покупку жилья, не завися от рыночных колебаний ставок. Однако при высокой базовой ставке и замедлении темпов доходов населения накопительный потенциал системы снижается. Поэтому важно сочетать ее с программами адресного субсидирования и гибкими условиями по займам, чтобы сохранить доступность жилья и избежать перегрева рынка в будущем.

Что касается офтейк-контрактов со строительными компаниями и фиксацией цен на три года, то, по словам эксперта, эта инициатива — шаг к предсказуемости, но при этом она несет риск замедления темпов ввода жилья и сокращение числа новых проектов.

«Для застройщиков трехлетняя фиксация цены при инфляционных рисках и росте себестоимости — серьезный вызов. Если не будет компенсирующих мер, таких как госфинансирование, снижение стоимости земли, субсидии на инженерные сети, то часть компаний может сократить запуск новых проектов, — объясняет он. — В краткосрочной перспективе это стабилизирует цены и исключит резкие скачки, но в долгосрочной — создает угрозу дефицита нового жилья, особенно в регионах с низкой маржой. Поэтому важно, чтобы офтейк-модель сопровождалась гибкими условиями и поддержкой со стороны государства»

Чтобы минимизировать риски для застройщиков по офтейк-контрактам, Казахстанская федерация недвижимости рекомендует:

• тщательно просчитывать себестоимость и сценарии изменения цен на стройматериалы;
• формировать резерв на колебания валют и инфляцию;
• выбирать надежных подрядчиков и избегать проектов с высокой долей импортных компонентов;
• предусматривать условия индексации при существенных макроэкономических изменениях.

«Только системный и финансово выверенный подход позволит избежать невыполнения обязательств и сохранить доверие покупателей», — объяснил Мусрепов.

Прогноз цен на 2026 год

Ермек Мусрепов считает, что текущие макроэкономические тенденции, такие как высокая базовая ставка, удорожание стройматериалов, замедление доходов населения и сокращение банковского кредитования, формируют предпосылки к корректировке рынка в сторону понижения.

Так, по его данным, на первичном рынке уже наблюдается переизбыток предложения по ряду проектов, особенно в Астане и Алматы. При этом темпы продаж снизились на 15–20% по сравнению с 2023 годом. Если в 2025 году не произойдет снижения базовой ставки, в 2026 году можно ожидать умеренное снижение цен на новое жилье на 10–15%, особенно в массовом сегменте.

На вторичном рынке давление будет еще сильнее. Сокращение ипотечных сделок и рост предложений от инвесторов, которые пытаются выйти из рынка, приведут к снижению цен на 10–20% в большинстве регионов.

Исключение составят редкие проекты в премиум-сегменте и комплексах с высокой энергоэффективностью — здесь цены останутся стабильными из-за ограниченного предложения.

«Таким образом, 2026 год станет годом рыночной коррекции, когда спрос и предложение начнут искать новый баланс. Это не кризис, а закономерный процесс выравнивания после нескольких лет активного роста», — пояснил Ермек Мусрепов.

В целом спикер считает, что рынок недвижимости Казахстана вступает в фазу структурного замедления: с одной стороны, государство активно поддерживает спрос через льготные ипотечные программы и офтейк-контракты, с другой — высокая базовая ставка, рост себестоимости и ограниченный банковский ресурс сдерживают динамику.

Дарья АНДРЕЕВА, обозреватель FORBES